杨建国
“二手房挂牌量究竟有多少？”在全国多个重点城市，这都成为了挑动人们神经的敏感话题。尽管机构数据在一定程度上可堪佐证，但即便是专业的研究人士，也很难把这个问题回答清晰。另一方面，在直观感受上，今年3月以来，“卖不动”，似乎成为不少业主和中介的切身体会。
那么，二手房真的变成了“不动产”？房主们真的在集体逃离楼市？对于这一追问，机构的答案却是否定的。
据贝壳研究院调研，目前二手房挂牌房源价格调降比例占整体挂牌量三至四成，处于正常水平；更值得关注的是，挂牌量增加背后一个关键原因是换房需求的增加，也是促使二手房新增挂牌量在短时间内提高的原因，这部分人卖掉二手房之后所得资金仍然会回到市场。遗憾的是，二手房交易不畅，导致许多改善性购房者“卖一买一”的计划难以实现，新房市场亦备受拖累。
所以，当下各地挂牌量高涨的真相，似乎并不全是外界所渲染的“资金在逃离楼市”，而是卡在交易环节的置换需求。
对此，受访业内人士均建议，搞活二手房市场，提高房子的流通性，可以有效激活楼市活力，因为二手房市场，早已不是一个孤立的市场。
而重新打通“卖一买一”的换房链条，则需要在流通环节减少堵点，降低交易税费，减少交易成本，并在核心城市改变“认房认贷”、降低入市门槛等，以提振市场情绪，加快购房需求入市节奏。
难卖的二手房
近段时间，楼市喧嚣发生在二手房市场，各地挂牌数据不断攀升、“抛售潮”的声音四起……那些正在卖房的二手房业主，是最先感知到市场变化的人。
炎炎夏日的北京，张女士正在为手中一套房伤神。今年年初，为了变现回笼资金，她将朝阳区一套大户型房子挂出去，内心预期价格千万有余。但几个月以来，来看房的人出价都不及预期，与其心理预期差距超百万，一直难以成交。“能卖出去就卖，价格不合适的话，还不如继续出租。”张女士很无奈。
负责维护这套房源的中介表示，最近二手房市场整体情况一般，门店成交量下降了不少，市场整体挂牌和库存都比较大，房源总量多、客户心态谨慎，整体市场成交节奏变慢了。“一般小户型房源成交还可以，毕竟有刚需群体存在，但大户型成交周期要更长一些。”
身在广州的李女士面临类似处境。今年年初，为了置换品质更好的新房，她将一套房龄20年的四居室挂牌出去，小区虽老但地段较优配套完善。当时，正值广州甚至全国楼市温度上升，二手房市场一片火热，李女士打算趁这次市场行情卖房置换，且已看中理想的新房项目。
但接下来的卖房之旅，却不如想象中顺利。虽然有意看房的人很多，但广州庞大的二手房市场存量，让购房者选择面宽、决策也极为谨慎。几个月下来，李女士的房子带看不少，但至今未成交。没出手的二手房，成了李女士置换路上的“小难题”。
二手房真的越来越难卖了吗？除了业主微观层面的感受，5月的二手房成交确实有所下滑。据诸葛数据研究中心统计，5月，10个重点城市二手住宅成交73187套，环比下降13.83%，较上月跌幅收窄7.29个百分点。
分城市来看，5月重点10城成交量全数回落。其中，厦门跌幅领跑，本月二手住宅成交1803套，环比下降24.66%；南京、苏州紧随其后，环比跌幅分别为19.46%、18.37%；深圳、成都跌幅也均在10%以上。
市场需求一直较为稳定的北京，近期二手房市场也有降温迹象。今年3月，北京二手房成交量达到2.2万套的高峰，创下近5年新高；随后4月份下滑到约1.39万套。截至5月末，据北京住建委官网数据统计，北京二手房网签12117套，环比下滑13 %。
诸葛数据研究中心认为，随着一季度积压需求释放殆尽，4月份成交热度开始回落，进入5月份，购房市场活跃度继续下滑，加上五一小长假的干扰，二手房成交延续下跌态势。同时，近期住建部和市场监管总局联合发文规范房地产中介服务，一定程度也会加重购房者观望情绪而选择延缓入市。
